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Sanierung und Dachgeschossausbau
Huthmacher-Haus
Revitalisierung im Bestand
Dragoner Höfe
Weiterentwicklung denkmalgeschützten Bestands
Unser Profil
Warum ein Umbau im Bestand mehr Planung braucht als ein Neubau
Ein Neubau beginnt auf freier Fläche. Ein Umbau muss dagegen mit dem arbeiten, was bereits vorhanden ist. Dazu gehören die Statik, die Leitungen und ein Grundriss, der nicht selten ursprünglich für eine andere Nutzung gedacht war. Genau daraus entstehen die entscheidenden Fragen: welche Wände tragend sind, was sich öffnen lässt, was die Substanz hergibt und was das Bauamt sehen will.
Wir von A+Architekten planen Umbauten in beiden Größenordnungen: vom einzelnen Wohnhaus bis zu größeren Projekten von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und Aufstockungen bis hin zu Nachverdichtungen im Bestand. Dabei begleiten wir als verlässlicher Partner private Eigentümer:innen ebenso wie Hausverwaltungen, Bauträger und Projektentwickler:innen.
Warum A+ Architekten?
- Erfahrung im Berliner Bestand
- analytische, ruhige und strukturierte Arbeitsweise
- klare Einschätzungen statt vager Aussagen
- realistische Planung statt Schnelllösungen
- transparente Abläufe
- fachlich fundierte Begleitung bis zur Genehmigung
Häufige Fragen
Die Fragen, vor denen Architekten vor jedem Umbau stehen
Wer im Bestand umbaut, steht selten vor nur einer Unsicherheit. Häufig greifen mehrere Fragen ineinander, weil bauliche, rechtliche und wirtschaftliche Punkte zusammenkommen. Genau deshalb lohnt sich der genaue Blick auf den Bestand, bevor geplant oder gebaut wird:
Im Berliner Altbau bleibt es häufig nicht bei einer einzelnen Frage: Wo das Tragwerk endet, beginnt meistens der Denkmalschutz, und in Milieuschutzgebieten kann selbst eine Änderung des Grundrisses zusätzliche Abstimmungen erfordern.
In Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg oder Mitte ist das kein Sonderfall, sondern Teil vieler Umbauten. Daher lohnt es sich, Bauakte, Bestand und Genehmigungslage früh zusammenzudenken. So vermeiden Sie, dass aus einer einfachen Umbauidee unnötige Verzögerungen entstehen.
Dabei helfen wir
Ihre Architekten für den Umbau: Diese Maßnahmen begleiten wir
Ob einzelne bauliche Maßnahme oder umfassende Neuordnung eines Bestandsgebäudes: Typische Vorhaben, die wir in Berlin begleiten, sind zum Beispiel:
Grundrisse öffnen oder neu zuschneiden sowie Wände entfernen oder versetzen
Bestehende Gebäude durch Anbauten, Erweiterungen oder Aufstockungen vergrößern
Dachgeschosse ausbauen und neue Wohn- oder Aufenthaltsräume schaffen
Wohnungen zusammenlegen oder bestehende Einheiten teilen
Gebäude oder einzelne Flächen für eine neue Nutzung umbauen: In diesem Fall ist häufig zusätzlich eine Nutzungsänderung erforderlich
Altbauten modernisieren und sanieren, etwa wenn dabei Fragen zu Tragwerk, Brandschutz oder Denkmalschutz geklärt werden müssen
So unterstützen wir Sie
Leistungen unseres Architekturbüros beim Hausumbau
Welche Punkte bei Ihrem Hausumbau zu klären sind, hängt stark von der geplanten Maßnahme ab. Je nach Projekt übernehmen wir unter anderem:
Prüfung des Bestands und der vorhandenen Genehmigungslage
Einordnung, was genehmigungspflichtig ist und welches Verfahren passt
Entwurf und Planung des Umbaus, abgestimmt auf Bestand und Budget
Koordination der Fachplanung, vor allem Statik und Brandschutz
Abstimmung mit dem Bauamt sowie Denkmal- oder Milieuschutzbehörden
Ausschreibung, Vergabe und Bauüberwachung bis zur Fertigstellung
Auch wenn am Anfang nur eine einzelne Maßnahme geplant scheint, zeigt sich oft, dass mehrere Gewerke ineinandergreifen. Wir führen diese Stränge zusammen und bleiben über alle Phasen Ihr Ansprechpartner. Am Ende des Tages soll auf der Baustelle ankommen, was am Zeichentisch entschieden wurde.
Was kostet ein Architekt beim Hausumbau?
Die Kosten für einen Architekten richten sich nach dem Umfang und der Komplexität des Vorhabens. Bei einer Orientierung an der HOAI liegt das Honorar für umfassende Architektenleistungen bei typischen Bauvorhaben häufig grob bei etwa 10–15 % der anrechenbaren Baukosten. Bei kleineren oder besonders komplexen Umbauten kann der Anteil höher ausfallen.
Bei A+Architekten kalkulieren wir projektabhängig nach dem tatsächlichen Planungsaufwand. Je nach Umfang können unsere Angebote dadurch auch etwa 20–50 % unter einem Honorar nach den HOAI-Orientierungswerten liegen.
Nach einer ersten Prüfung des Bestands und der geplanten Maßnahmen erstellen wir Ihnen ein individuelles und transparentes Angebot.
So läuft Ihr Hausumbau mit A+Architekten ab
Erstgespräch und Bestandsaufnahme
Sie schildern uns Ihr Vorhaben. Wir sichten den Bestand, vorhandene Pläne und die bisherige Genehmigungslage und ordnen ein, was der Umbau auslöst.
Klärung der Machbarkeit und Genehmigung
Wir prüfen die entscheidenden Punkte wie Statik, Brandschutz, Grundriss und ob das Projekt genehmigungspflichtig ist. Daraus ergibt sich, welches Verfahren sinnvoll ist.
Entwurf und Planung
Wir entwickeln den Umbau als tragfähige Planung, die zum Bestand passt, und binden Fachplaner:innen für Statik und Brandschutz ein. Aus dem Entwurf wird später die Ausführungsplanung, nach der die Firmen bauen.
Bauantrag und Genehmigung
Wir zeichnen den Umbau in die Bauantragszeichnung ein, stellen die übrigen Bauvorlagen zusammen und unterschreiben als bauvorlageberechtigtes Büro. Schließlich geben wir den Antrag beim zuständigen Bauamt ab.
Ausschreibung und Vergabe
Wir schreiben die Bauleistungen aus und vergleichen die Angebote mit Ihnen. Erst dadurch werden die Kosten vergleichbar, statt in einer Pauschale zu verschwinden.
Bauüberwachung
Auf der Baustelle prüfen wir, ob fachgerecht gearbeitet wird, ob der Zeitplan hält und ob die Abrechnung zur Leistung passt, bis der Umbau fertig ist.
Umbau in Berlin: Was baurechtlich über Ihr Vorhaben entscheidet
Nicht jeder Umbau erfordert eine Baugenehmigung. Ausschlaggebend ist, wie tief der Eingriff in Substanz und Nutzung reicht. Diese Regelungen der Bauordnung entscheiden darüber am häufigsten:
Genehmigungspflicht beim Umbau (§ 59 BauO Bln)
Die Änderung einer baulichen Anlage, also der Umbau, ist nach § 59 BauO Bln genehmigungspflichtig, soweit nicht die §§ 60 bis 62 etwas anderes bestimmen. Als Änderung gilt die nicht unerhebliche Umgestaltung eines Gebäudes. Ob Ihr Vorhaben darunter fällt, muss am konkreten Objekt beurteilt werden.
Verfahrensfreie Maßnahmen (§ 61 BauO Bln)
Viele Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten sind verfahrensfrei. Dazu zählen etwa neue Bäder, Böden oder Elektrik und der Austausch nichttragender Wände, solange das Tragwerk unberührt bleibt. Verfahrensfrei heißt aber nicht anforderungsfrei: Standsicherheit, Brandschutz und Abstandsflächen müssen trotzdem eingehalten werden.
Standsicherheit und Eingriffe ins Tragwerk (§ 12 BauO Bln)
Jede bauliche Anlage muss im Ganzen und in ihren Teilen standsicher sein (§ 12 BauO Bln). Sobald tragende Wände, Stützen oder Decken entfernt oder verändert werden, ist deshalb in der Regel ein Standsicherheitsnachweis notwendig. Häufig braucht es außerdem einen Bauantrag, auch bei reiner Innensanierung. Ein Wanddurchbruch in einer tragenden Wand ist nie nur eine Handwerkerfrage, sondern eine statische.
Erleichterungen im Bestand (Schneller-Bauen-Gesetz, § 48 BauO Bln)
Seit Ende 2024 gibt es in Berlin Erleichterungen für den Bestand. Wenn Aufenthaltsräume in rechtmäßig errichteten Gebäuden zu Wohnraum umgenutzt werden, bleibt der Bestandsschutz grundsätzlich erhalten. Anforderungen wie Abstandsflächen oder tragende Bauteile müssen dann nicht erneut angewendet werden. Für Aufstockungen zu Wohnzwecken gelten ebenfalls Erleichterungen. Wir prüfen im Einzelfall, ob sie für Ihre geplante Nutzung greifen.
Was im Berliner Bestand zusätzlich hineinspielt
Neben der Bauordnung entscheiden beim Hausumbau mit Architekten oft weitere Regelungen mit. Sie stehen in eigenen Gesetzen, greifen aber unmittelbar in die Planung ein.
Anbau, Aufstockung und Dachgauben
Wird das Volumen erweitert, etwa durch Anbau, Aufstockung oder Dachgaube, ist zu prüfen, ob das Vorhaben genehmigungspflichtig ist. Solche Maßnahmen können zusätzlich Abstandsflächen, Brandschutz und die energetischen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) auslösen.
Denkmalschutz und Milieuschutz
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist jede äußere Änderung genehmigungspflichtig. In Erhaltungs- und Milieuschutzgebieten kann der Bezirk Grundrisszusammenlegungen oder Standardanhebungen einschränken. Grundlage ist die Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB. Beides klären wir rechtzeitig, weil es den Entwurf prägt.
Eigentümergemeinschaft bei Eigentumswohnungen
Betrifft der Umbau Gemeinschaftseigentum, etwa eine tragende Wand, reicht Ihre Zustimmung allein nicht. Nötig ist ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft nach § 20 WEG. Wir sagen Ihnen, was dafür an Unterlagen gefragt wird.
Umbau statt Abriss: Warum sich der Blick in den Bestand lohnt
Ein Umbau nutzt, was schon da ist. Das spart graue Energie und kann, je nach Ausgangslage, Zeit und Kosten gegenüber einem Abriss und Neubau senken. Der Bestand bringt aber Unbekannte mit: alte Statik, fehlende Pläne, verdeckte Schäden. Diese Unbekannten holen wir nach vorne, statt sie auf der Baustelle zu entdecken.
Wenn ein Umbau zugleich die Nutzung ändert, beispielsweise von Gewerbe zu Wohnen, kommt das Thema Nutzungsänderung hinzu, das eigene Anforderungen auslöst. Bei gewerblicher Nutzung gehört dann häufig eine Betriebsbeschreibung zu den Bauvorlagen. Das ordnen wir ebenso mit ein, damit baulicher und rechtlicher Teil zusammenpassen.
Erst planen, dann bauen: Deswegen macht der Architekt den Unterschied
Viele Umbauten beginnen mit einem Anruf beim Handwerksbetrieb: Der kann die Wand öffnen, das Bad neu machen und das Dach dämmen. Allerdings prüft er vorher nicht, ob die Wand tragend ist, ob der Nutzungsfall genehmigt werden muss und was die Bauakte über das Gebäude sagt. Ein ausführender Betrieb sieht sein Gewerk. Beim Umbau im Bestand hängen die Gewerke aber voneinander ab, und die Fehler entstehen genau dazwischen.
Wir planen vor Baubeginn und behalten relevante Faktoren wie Statik, Brandschutz, Genehmigung und Bauablauf im Blick. Weil wir nicht selbst ausführen, vertreten wir Ihre Interessen sowohl bei der Qualität der Arbeiten als auch bei der Prüfung korrekter Abrechnungen. Für Hausverwaltungen, Bauträger und Projektentwickler:innen übernehmen wir dieselbe Rolle im größeren Rahmen.
Haus umbauen mit A+Architekten: Ihr Weg zum durchdachten Umbau
Die teuren Überraschungen beim Umbau entstehen selten auf der Baustelle, sondern davor: wenn niemand geprüft hat, was die Substanz hergibt und was das Bauamt verlangt. Wer diese Fragen zuerst beantwortet, baut hinterher ruhiger. Wir von A+Architekten begleiten Ihren Umbau mit:
- Erfahrung mit Umbau und Sanierung im Berliner Bestand
- klarer Einordnung, was genehmigungspflichtig ist und was nicht
- Koordination von Statik, Brandschutz und Fachplanung
- einem durchgehenden Ansprechpartner von der Planung bis zur Bauüberwachung
- nachvollziehbaren Abläufen und realistischen Einschätzungen
So wissen Sie früh, was aus Ihrem Gebäude werden kann und welcher Weg dorthin führt. In einer unverbindlichen Erstberatung sehen wir uns Bestand und Vorhaben gemeinsam an.
Kundenmeinungen
Häufige Fragen zum Hausumbau mit A+Architekten
Brauche ich für einen Umbau einen Architekten?
Ist ein Umbau genehmigungspflichtig ist, müssen die Bauvorlagen von einer bauvorlageberechtigten Person stammen. Dazu zählen Architekt:innen ebenso wie entsprechend bauvorlageberechtigte Ingenieur:innen. Bei verfahrensfreien Maßnahmen lohnt sich genauso eine fachliche Planung, sobald Statik oder Brandschutz betroffen sind.
Ist ein Umbau immer genehmigungspflichtig?
Nein, viele Modernisierungen wie von Bädern, Böden oder nichttragenden Wänden sind verfahrensfrei. Sobald aber tragende Bauteile verändert werden oder das Gebäudevolumen wächst, ist meist ein Bauantrag notwendig. Was auf Ihren Fall zutrifft, prüfen wir am Bestand.
Darf ich eine tragende Wand entfernen?
Eine tragende Wand dürfen Sie nur mit statischem Nachweis und in der Regel mit Genehmigung entfernen. Da es sich um einen Eingriff ins Tragwerk handelt, erfordert es die Berechnung eines Tragwerksplaners. In Eigentumswohnungen ist zusätzlich ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft vorausgesetzt.
Wie lange dauert ein Umbau von der Planung bis zur Fertigstellung?
Die Dauer eines Umbaus lässt sich nicht pauschal festlegen. Wie viel Zeit Sie einplanen sollten, hängt vom Umfang, dem Verfahren und dem Zustand des Bestands ab. Für Planung und Genehmigung sollten Sie eher mit Monaten als mit Wochen rechnen. Die Bauzeit richtet sich nach dem jeweiligen Eingriff. Sobald Ihr Vorhaben konkrete Konturen annimmt, können wir Ihnen einen belastbaren Zeitrahmen nennen.
Lohnt sich ein Umbau gegenüber Abriss und Neubau?
Oft lohnt sich tatsächlich ein Umbau gegenüber einem Abriss oder Neubau. Ein Umbau nutzt nämlich vorhandene Substanz und kann Kosten, Zeit und Ressourcen sparen. Ob er sich rechnet, hängt vom Zustand des Bestands und vom Ziel ab. Das klären wir mit einer frühen Einschätzung, bevor Sie sich festlegen.
Brauche ich beim Umbau neben dem Architekten noch einen Statiker?
Sobald tragende Bauteile berührt werden, brauchen Sie neben dem Architekten auch einen Statiker oder eine Statikerin. Die Standsicherheit müssen Tragwerksplaner:innen nachweisen. Dabei handelt es sich um eine eigene Fachplanung. Wir binden sie ein und stimmen sie mit der übrigen Planung ab, sodass Sie sich nicht selbst um die Koordination kümmern müssen.
Kann ich während des Umbaus im Haus wohnen bleiben?
Das hängt vom Eingriff ab. Ein neues Bad oder ein einzelner Raum lassen sich meist bewohnt umsetzen. Wird aber das Tragwerk geöffnet, die Haustechnik erneuert oder aufgestockt, ist ein Auszug auf Zeit meistens sinnvoller. Wir teilen Ihnen mit, womit Sie rechnen müssen, damit Sie planen können.
Was bedeutet Bestandsschutz für meinen Umbau?
Bestandsschutz heißt, dass ein rechtmäßig errichtetes Gebäude bleiben darf, wie es ist. Das gilt, obwohl heutige Vorschriften strenger sind. Greifen Sie aber in die Substanz ein oder ändern die Nutzung, kann er für den betroffenen Teil entfallen und aktuelle Anforderungen greifen. Wie weit er in Ihrem Fall trägt, prüfen wir am Objekt.
